¿Porque nadie compra mi casa?

¿Porque nadie compra mi casa?

Cuando hablamos de vender una casa tenemos que tener en claro que un precio coherente, sujeto a la realidad, nos da un 75% de posibilidades reales de llevar a cabo nuestra intención de venta.

Tal vez cueste digerirlo, pero, aun es posible realizar la venta de un inmueble en un lapso de tiempo "veloz". Generalmente se mantiene un a formula muy común en estas épocas (precio asequible + pequeño o mediano inversor = venta asegurada).

La tendencia es esta, pero veamos un poco mas de que se trata:

El perfil sujeto a esta clase de operaciones esgrime un panorama donde pequeños inversores andan a la caza de una oferta que se aproxime al volumen del capital con el que cuentan, ya que el pago por lo general se hace en metálico. Si, todavia invertir en una casa sigue siendo de un valor muy apreciado por parte de pequeños y medios inversores españoles.

Otro de los objetivos de esta clase de compradores son esas casas o pisos que, si bien se encuentran en un estado general aceptable, necesitan pequeñas reformas, esta clase de productos son de una demanda considerable en estos tiempos donde la oferta se supone como saturada y los compradores escasos, aunque como ya os comente, un precio coherente supone una venta casi segura.

Si cotejamos los lapsos en tiempo de ventas 2014/2007, observamos que las cosas han cambiado bastante, mientras que en 2007, por lo general una operación de venta se realizaba a los 15 días de salida al mercado, actualmente, podríamos decir que, si juntamos una vivienda interesante a un precio interesante, en un lapso de 4 o 5 meses tendremos muchas posibilidades de realizar nuestra venta, sin olvidar los inmuebles de lujo, un producto muy demandado en el cual no se han observado variaciones acentuadas en su demanda ya que tambien estos productos se han depreciado, manteniendo casi intacta la demanda por parte de inversores con mayor poder adquisitivo.

¿Pero cuales fueron los actores del parón en las ventas?

Si bien es cierto que en gran parte fue debido al pinchazo de la burbuja que freno la financiación por parte de los bancos a particulares, tambien podemos observar carteles de ventas amarillentos y avejentados sobre las fachadas de muchos inmuebles. Muchos particulares mantienen hasta hoy los precios de hace siete años o en muchísimos casos casi ni han barajado su precio.

En un 90% estas casas no se venden ya que, mas allá de la calidad a la que apelan sus propietarios, sus precios no se ajustan a quienes actualmente ofician de compradores a quienes hay que escuchar en caso de querer vender. No sirve vivir de recuerdos actualmente gritando a los 4 vientos el dineral que supuso para nosotros comprar la casa que ahora queremos vender, los tiempos han cambiado señores míos, son tiempos de precios racionales y escuchar mas que nunca las necesidades de los inversores. 

Otra cosa a tener en cuenta es el estado con el que presentamos el inmueble a nuestros potenciales compradores.

La casa/piso puede estar en perfecto estado, pero ¿La tenemos amueblada? ¿En que estado están los muebles?

Ciertamente a veces es preferible vender la casa vacía antes que exponerla al publico con unos muebles viejos o en mal estado de conservación, igualmente los electrodomésticos. El mantenimiento y la limpieza son una pieza clave y sobre todo, pensar bien de que modo la vamos a promover nosotros o la agencia inmobiliaria.

Una de las tendencias en la actualidad son buenas capturas fotográficas y en nuestro caso, desde hace 2 años en Red Oriol hemos optado por el formato audiovisual registrando una muy buena critica por parte del publico y muchas veces cerrando operaciones gracias a esta nueva modalidad de dar salida a nuestros productos y mensajes de venta.

Recordemos que hoy se visitan casas que primero fueron descubiertas mediante una buena presentación fotográfica o un vídeo demostrativo.

Absolutamente todo lo que podamos aportar a nuestras intensiones de venta es valido y un Agente Inmobiliario con trayectoria y prestigio lo es mas, ya que cuando ponemos en manos de una prestigiosa Agencia nuestro inmueble contaremos con una filosofía de trabajo exitosa, respaldada por una estructura que estará centrada en personas formadas exclusivamente en la tarea de vender nuestra casa.

Por ultimo, sin querer dañar ilusiones, recordemos que hay inmuebles en zonas que ni ayer ni hoy fueron o son de aprecio por parte del inversor. Hablamos de casas que no tendrán salida durante años, con lo cual, nuevamente os recomiendo que os pongaís en manos de un profesional que canalice todas vuestras dudas.

Buen fin de semana para Tod@s!

Javier Cámara

www.redoriol.es

 

Irrumpe el Personal Shopper en el Sector Inmobiliario

Con la proyección de una cartera con mas clientes internacionales que nunca, aquellos Superagentes, esos que desde hace decadas fueron sumando enormes experiencias dentro de un sector que en los últimos tiempos, bien supo reinventarse una y otra vez, nace esta nueva figura fruto del reciclaje y la inventiva, los cuales en tiempos difíciles abren caminos y encienden nuevas fuerzas. Hablamos del Personal Shopper Inmobiliario. 

Adiós a las  dificultades ligadas a los emplazamientos de las viviendas en otros países, así como la barrera del idioma y los procesos previos a la compra que suelen ser largos y cansinos.
Soluciones a problemas de tiempo, asesoramiento y acompañamiento personalizado en la búsqueda de tu vivienda ideal,  tramitaciones de todo tipo y gestión, reduce tus costes y sobre todo, sabe perfectamente lo que necesitas.
Estos profesionales son habituales en otros sectores como la decoración o la moda, y aunque su mercado no está sólo sujeto al cliente extranjero, es cierto que encuentran una mayor necesidad en este campo.

¿Cuales son las demandas mas comunes para un PS Inmobiliario?

En concreto, los personal shopper inmobiliarios prestan sus servicios de forma muy concreta, orientándose principalmente a los intereses del comprador.

Una de sus funciones, además es la de elaborar informes completos acerca de las casas lo que ayuda a las inmobiliarias a tomar decisiones al respecto.

Debido a esto, un servicio de gran utilidad que prestan los personal shoppers a las inmobiliarias es un estudio de mercado que identifica inmuebles y los clasifica según puedan beneficiar a las inmobiliarias.

"Viviendas sobrevaloradas"

"Nichos de mercado en compra-venta y alquileres"

Las características que debemos exigirle a un buen personal shopper van a depender de nuestra necesidad y es por ello que no podemos enumerarlas aquí, por ello lo mejor es que hagamos un análisis de necesidades y entonces contratemos a un personal shopper que nos ayude en la tareas día a día.

Buen fin de semana para todos!!!

Javier Cámara

 

No es obligatorio pero es recomendable Seguro de Hogar

Para el prevenido no existe el ocaso reza un proverbio chino y vaya si es cierto. Es muy normal que a veces, desde la inmediatez en la que vivimos sumergidos, pensemos que si algo de la casa se rompe o se estropea ya lo volveremos a comprar o la próxima semana llamaremos al técnico y asunto arreglado, pero muchas veces esta manera de razonar nacida de esa inmediatez a la que hice referencia es la que mayores problemas nos trae.

Supongamos que no se trata simplemente de un grifo, que tal si, por cosas que tiene la vida nuestro hogar sufre un incendio o cualquier desastre de características similares.

Un grifo mal cerrado, un escape de gas o dejarse la plancha encendida. Multitud de despistes pueden convertirse en un problema gravísimos si estamos hablando de nuestra casa. Tu casa es tu castillo. Un lugar donde protegerte del mundo.

Hoy reflexionaremos sobre el Seguro de nuestro Hogar, una cobertura que ronda los 250/300 euros anuales, pero que bien nos sacara las patatas del fuego en el momento que mas lo necesitemos.

Con las viviendas no ocurre lo mismo que con los coches. Tener asegurada nuestra casa no es obligatorio pero si muy recomendable. Habitar una vivienda no exige tener contratado un seguro que cubra ni la estructura ni el interior, pero es aconsejable estar cubierto ante la posibilidad, ya no de que tengamos un problema en casa, sino de que le ocasionemos un perjuicio a nuestro vecino. Ante cualquier eventualidad que suframos o que causemos, tendríamos que correr con los gastos. 

Entrando de lleno en el tema, veamos que tipo de mínimos es lo recomendable para que nuestra casa este segura.

Lo más habitual es un seguro multirriesgo o combinado que proteja de los daños más comunes que puedan llegar a afectar a los bienes del asegurado, tanto en lo respecta al continente como al contenido, y que responda ante la responsabilidad civil. Los riesgos clásicos que suelen cubrirse y recomendarse son incendios, fenómenos atmosféricos, averías producidas por el agua, rotura de cristales y robo. Otras coberturas habituales son la cerrajería urgente, la asistencia de hogar, el servicio jurídico, daños por animales domésticos, etc. El precio medio anual de un seguro de este tipo en España rondaría los 250-300 euros.

Limites del seguro contratado.

Todos los conceptos susceptibles de ser asegurados suelen estar marcados con un límite, que será más alto en función de la prima. Un seguro estándar de hogar incluye una garantía de responsabilidad civil hasta un límite que se mueve alrededor de los 250.000-300.000 euros.

En este caso, se pondrían en marcha todos los seguros correspondientes, tanto el de la vivienda donde se ha originado el siniestro, como el del resto de inmuebles y el de la comunidad. Tendrían que ser las aseguradoras las que se pusieran de acuerdo para llevar a buen trámite las reclamaciones por daños. Habría que analizar de dónde proviene el fallo, ya que no es lo mismo que provenga de la instalación eléctrica general o que haya sido intencionado.

Cuales son los daños que cubre nuestro seguro y hasta donde llega.

Todo depende del catálogo de coberturas que se haya contratado. Cuando se acude a una aseguradora, hay que leer con detalle lo que incluyen las diferentes modalidades de seguro que se ofrecen, y en caso de tener un siniestro, recurrir a las condiciones generales y específicas contratadas para consultar el caso en particular. La mayoría de los seguros se hacen cargo de los daños directos, así que si entre éstos hay muebles, responderán por ellos hasta la cantidad límite fijada en la póliza. Efectivamente se tiene en cuenta la depreciación, por eso el seguro manda a un perito para evaluar la situación y examinar los daños. Para esta clase de indemnizaciones, no hay nada mejor que contar con las facturas del mobiliario, y si no es posible, disponer de un presupuesto.

Mucha gente se pregunta si las Compañías Aseguradores obligan a sus clientes a contratar determinado Profesional.

Lo más aconsejable es llamar al seguro primero y exponerles la situación para que la valoren y decidan si el caso está dentro de las coberturas contratadas o no. El perito, tras realizar un análisis de los datos, puede proponer las dos opciones. Una de las cláusulas más comunes de las pólizas es el compromiso de enviar a nuestra casa un profesional en un corto espacio de tiempo si se trata de algo urgente. Estamos en nuestro derecho de acudir a un fontanero o a un pintor por nuestra cuenta, pagar sus honorarios y pasar la factura después a nuestro seguro para que se haga cargo de reembolsárnosla. En estos casos, las compañías suelen pedir un informe detallado de la causa del problema y del coste de la misma cuando no se trata del equipo habitual que trabaja para ellos, pero los profesionales están muy acostumbrados a este tipo de documentación.  

El sector de los Seguros de Hogar es bastante grande en España, hay una variada lista de compañías con las que podéis contar, si actualmente vuestra vivienda esta al descubierto sin seguro alguno. Los casos mas normales por los que una vivienda esta sin su seguro es por motivos económicos, aun así, existen diversas modalidades de pago que facilitan la contratación.

Ciertamente, tener un hogar asegurado no es obligatorio, pero vaya que si es recomendable.

Javier Cámara

La formación continua en la empresa como parte de nuestra estrategia

Adentrarnos mas allá del hecho de trabajar, sumar conocimiento como aporte de valor, la formación continua y persistente en el tiempo hace que las empresas, mejor dicho, las personas que conforman la empresa tengan una noción real, no solo del mercado en el que se posicionan, tambien una mejor idea del mundo.

Sumado a las nuevas experiencias nos encontramos con una motivación renovada. Creo que hoy mas que nunca estar al día con la preparación es ubicarnos en el sitio correcto. Es tener mucho mas claro el panorama que enfrentamos día si y día tambien. La formación continua nos aporta ventajas consumadas frente a la competencia, nos renueva.

Mejorar la formación y la preparación no es sólo una demanda de los profesionales, también lo es de las empresas que quieren ser competitivas. Para ello es imprescindible tener plantillas recicladas, adaptadas a las características y circunstancias del mercado y el momento. Pero compaginar ese proceso formativo con el apremiante y acelerado ritmo de vida actual, con los horarios, las preferencias y requisitos de empresa y trabajadores no es fácil.

El trabajador también adquiere ventajas y beneficios por parte de la formación, ya que por medio de ella adquiere un mayor crecimiento personal y profesional, ya que consigue adquirir nuevos conocimientos, destrezas y habilidades que va a poder aprovechar dentro de la empresa, pero todo ello también lo va a poder aplicar en su vida diaria. También podrá conocer nuevas formas de trabajar y tecnologías que no sólo le permiten conservar su puesto de trabajo, sino que también le pueden permitir crecer profesionalmente llegando si se produce a un ascenso profesional.

El aporte que nos brinda una formación continua nos abre el camino, nos despeja un sin fin de dudas y nos acerca aquellos horizontes que nos plantean cada uno de nuestros objetivos.

Javier Cámara

El sector del ladrillo se apunta una subida en las operaciones de venta y se consolida

26.076 viviendas, o lo que es lo mismo, casi 870 cada día, fueron los inmuebles que se comercializaron durante el mes de junio, según la estadística de transmisiones hecha pública por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que elabora sus números con datos de los registros de la propiedad.

Pero esa cantidad, ¿es elevada, escasa o se encuentra en la media histórica? 

Respecto al mismo mes del año anterior representa una mejora del 8,8%, aunque en términos acumulados, durante el primer semestre de este año se vendieron todavía menos casas que de enero a junio de 2013, en concreto un 5,4% menos. 

Sin embargo, estas cifras tienen cierta trampa. El hecho de que esta estadística se elabore con los datos que aportan los registradores de la propiedad significa que pueden referirse a operaciones que se han cerrado unos meses antes, por lo que la cantidad total contabilizada de enero a junio todavía podría estar influida por los datos del primer semestre de 2013.

Entonces, se incluyeron todavía buena parte de las compraventas registradas a finales de 2012, justo antes de que se eliminara la deducción fiscal por compra de la vivienda habitual, que dejó de estar vigente el 1 de enero de 2013. Así, muchas de las ventas del último trimestre de 2012, que protagonizaron un suave repunte por parte de quienes no estaban dispuestos a perder esa ayuda fiscal, no llegaron a los registros y, por ende a la estadística del INE, hasta comienzos de 2013.

Empleo y crédito

Por este motivo, es tan importante comparar lo ocurrido en junio respecto a idéntico mes del año anterior y ahí es donde mejor se vislumbra la mejoría, nada menos de un 8,8%, al tiempo que se convierte en el cuarto mes consecutivo de incremento. Además, en términos absolutos, esas poco más de 26.000 casas vendidas durante junio representan volver a los niveles de transacciones que más se repetían en 2012, justo antes de que se eliminara esa deducción.

Precisamente, después del aumento que empiezan a experimentar las ventas de viviendas en algunos puntos del país y el frenazo en el ajuste de precios, que incluso repuntan tímidamente en algunas zonas, la construcción de inmuebles también comienza a repuntar.

Con estos datos os dejamos por esta semana y esperamos que durante este fin de semana largo os lo paseis estupendamente bien.

Javier Cámara

Arrendar casas de verano y su correspondiente declaracion by Javier Cámara

 Arrendamiento de casas de verano.

"Bien conocido es que el verano para muchas personas se traduce en dinero y mas si cuentan con una segunda vivienda cercana a cualquier sitio turístico de los que abundan en nuestro país". 

Son muchos millones de euros que facturan los alquileres de verano y eh aquí esta noticia relacionada con ello.

Resulta que ahora, alquilar una vivienda vacacional, tanto al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como de la legislación sobre arrendamientos turísticos, obliga a los propietarios a reflejar las ganancias en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario.

En una nota, recuerda que al declarar estos ingresos, el propietario se podrá deducir todos los gastos necesarios para la obtención de esos rendimientos.

Además, podemos ver que esta actividad no exige cobrar el IVA a los huéspedes, a menos que el propietario preste servicios complementarios, en cuyo caso tendrá que hacerlo con un tipo reducido del 10%.

Como servicios complementarios se consideran los propios de la industria hotelera, como el de restaurante, limpieza diaria del apartamento, lavado de ropa u otros similares.

No está en esta categoría el acondicionamiento del alojamiento o el cambio de sábanas y toallas a la entrada y a la salida del periodo contratado. Tampoco las eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos que pudiesen surgir durante la estancia.

Por otro lado, es importante para poder cobrar y declarar el IVA ,que el dueño de la vivienda vacacional se dé de alta en el impuesto de actividades económicas a efectos de la declaración del IRPF.

FUENTE

Javier Cámara

Una Reforma que apunta a las familias de manera oculta Reforma Fiscal y sector inmobiliario

La reciente Reforma Fiscal que aprobo el Consejo de Ministros tres semanas atrás encierra entre lineas, de modo oculto, una profunda y disimulada carga en la supuesta rebaja de impuestos. Lo que nos encontramos en esta nueva reforma es una desproporcionada subida de la factura fiscal asociada a la venta de la vivienda.

A esto quiero entrarle de lleno porque para vueltas un carrusel, y mas cuando se trata del bolsillo de las familias 

Esta nueva propuesta de "Reforma" Elaborada por Hacienda no hace otra cosa que eliminar desde el día 1 de enero de 2015 y sin miramiento alguno dos instrumentos que históricamente han permitido reducir la carga impositiva sobre las plusvalías generadas por la revalorización de los bienes inmobiliarios en el momento de su venta: los coeficientes de abatimiento y el coeficiente de actualización. La desaparición del primero de estos coeficientes reductores afecta de lleno a las viviendas compradas antes de 1994. El segundo, singularmente a las adquiridas antes de 2008, ya que es el último año en el que se revalorizó la vivienda y además se registraron fuertes subidas del IPC. Con todo, si se vende más caro de lo comprado en años posteriores, también se habría dado una corrección que ahora se elimina.

Para ser mas claros tenemos que explicar como funciona este par de conceptos tributarios, ya que los coeficientes de actualización fueron la solución ideada por las autoridades para evitar que las altas tasas de inflación que fueron norma en España durante muchos años inhibieran la inversión inmobiliaria en nuestro pais.

Estos coeficientes reductores que se actualizan anualmente en los Presupuestos del Estado fueron puestos en marcha para corregir el efecto de la inflación sobre los precios inmobiliarios. La idea era que a la hora de tributar se hiciera únicamente por la revalorización real del inmueble y no por la subida total de su precio, muchas veces impulsado por la inflación de la economía.

Por su parte, los coeficientes de abatimiento también operan reduciendo la cuantía sobre la que se tributa, pero, al contrario que el de actualización, no son tanto un factor de corrección como una iniciativa de política fiscal orientada a estimular el ahorro a largo plazo, no sólo en vivienda sino en todo tipo de activos.  

En 2006 se decidió eliminarlo para las nuevas plusvalías que se generaran a partir de entonces, pero se mantuvo un régimen transitorio que permitía reducir las generadas hasta el 20 de enero de ese año por los activos que ya existieran en el patrimonio del contribuyente desde antes del 31 de diciembre de 1994. En el caso de las viviendas, la reducción aplicable es del 11,1% por cada año que el activo haya estado en el patrimonio del contribuyente siempre que ese periodo exceda los dos años, de modo que si llevara tres, la reducción sería del 11,1%, si llevara cuatro, del 22,2%, y así sucesivamente.

El efecto de esta "Reforma".

El efecto agregado de desactivar ambos dispositivos al mismo tiempo “sería brutal”, según admite el secretario técnico del Registro de Asesores Fiscales (REAF), Luis del Amo, y se traduciría en diferencias de miles de euros entre la factura fiscal que se derivaría de vender una vivienda el 31 de diciembre de 2014 o no cerrar esa operación hasta el 1 de enero de 2015, en un ejemplo extremo. Con todo, cabe recordar que este efecto opera para las viviendas compradas antes de 1994. 

De modo que para un mejor entendimiento vamos a hacer el siguiente ejercicio a modo de ejemplo.

Hagamos de cuenta que contamos con una vivienda de 90 metros cuadrados adquirida en 1990 al precio medio que tenía el metro cuadrado en ese ejercicio (933 euros), es decir, por unos 84.330 euros. Atendiendo al último dato oficial sobre el precio del metro cuadrado ofrecido el pasado mes de mayo por el Ministerio de Fomento (1.459 euros), esa vivienda tendría hoy un valor de 130.590 euros, por lo que habría acumulado una revalorización en estos 24 años de 46.260 euros.

Con la normativa actual en la mano, esa plusvalía se vería reducida en primer lugar por el coeficiente para ‘limpiar’ el efecto de la inflación sobre la revalorización de esa vivienda, que según lo establecido en los Presupuestos de 2014 es del 1,3299 para bienes adquiridos antes de 1994. Además, al tratarse de un activo adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, también se aplicaría el coeficiente de abatimiento, que según la regla antes mencionada reduciría la cuantía gravable en un 22,22%.

Tras realizar estas dos operaciones, la plusvalía gravable en el IRPF se quedaría en 11.504,90 euros –poco más de una cuarta parte de la inicial- y la factura fiscal final derivada de la operación en 2.612,50 euros, tras aplicarle el tipo del 21% para las ganancias patrimoniales.

La cosa cambiaría diametralmente con la reforma fiscal del Gobierno. Pongamos que esa vivienda se vende en enero de 2015, ya con el nuevo escenario operativo. Las reducciones aplicadas en el caso anterior desaparecerían y el contribuyente tendría que tributar por los 41.000 euros que se ha revalorizado su vivienda en el curso de los últimos 24 años. La factura fiscal ascendería en este caso a 8.900 euros, 6.525 euros más que en el marco tributario actual y cuatro veces más que en el otro escenario, según refleja la calculadora diseñada por el REAF para calcular este efecto fiscal.

“El efecto va a ser muy apreciable”, confirma Santiago Díaz de Sarralde, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos, “especialmente en el caso de los inmuebles adquiridos hace 25 años o más, cuya revalorización estaría prácticamente exenta de tributación con el marco actual por el efecto de los coeficientes de abatimiento y que van a pasar a tributar por toda la plusvalía acumulada en estos años con la reforma del Gobierno”.

En reflexión

Las autoridades gubernamentales han apelado a la necesaria neutralidad del marco fiscal frente a las diferentes fórmulas de ahorro que ofrece el mercado y a la simplificación del marco tributario para defender este ajuste de fondo sobre la fiscalidad de la vivienda. Es una de las pocas ideas que se ha tomado del informe de la Comisión de Expertos­.

Menos convencido con el movimiento está el sector inmobiliario, que teme que la medida fuerce una recaída de los precios en el mercado, ahora que parecían haber tocado suelo, ante la certeza de que el coste fiscal de cerrar la venta de un inmueble se va a incrementar sensiblemente a partir del próximo 1 de enero si prospera la reforma del Gobierno en los términos actuales. Además, sacará al mercado vivienda usada y no nueva, que es la que urge liberar a las inmobiliarias.

El asunto tiene también una derivada socioeconómica importante, ya que impacta de lleno sobre el valor real del activo sobre el que descansa el 79% de la riqueza de las familias españolas, según subraya un informe reciente de la Fundación de Estudios Financieros, a partir de los datos oficiales manejados por el Banco de España.

El ajuste no va a variar esa realidad estadística, salvo que desencadene un hundimiento de los precios de la vivienda algo que parece poco probable, pero sí va a reducir el colchón de seguridad que este activo supone para las familias. En caso de verse obligadas a vender su vivienda, el beneficio económico real que obtendrían de esa operación se vería significativamente mermado por su coste fiscal.

Un reciente informe de la OCDE asegura que los pensionistas españoles son, sólo por detrás de los noruegos, los que están más asegurados de todos los países desarrollados frente a una eventual situación de pobreza. La razón no reside, evidentemente, en la cuantía de sus pensiones, sino en la renta inducida que podrían obtener de la venta de sus propiedades inmobiliarias en caso de necesidad. Tal vez el próximo informe no llegue a las mismas conclusiones.

Javier Cámara

Fuente