La reciente Reforma Fiscal
que aprobo el Consejo de Ministros tres semanas atrás encierra entre
lineas, de modo oculto, una profunda y disimulada carga en la supuesta
rebaja
de impuestos. Lo que nos encontramos en esta nueva reforma es una
desproporcionada subida de
la factura fiscal asociada a la venta de la vivienda.
A esto quiero entrarle de lleno porque para vueltas un carrusel, y mas cuando se trata del bolsillo de las familias
Esta nueva propuesta de "Reforma" Elaborada por Hacienda no hace otra cosa que eliminar desde el día 1 de enero
de 2015 y sin miramiento alguno dos instrumentos que históricamente
han permitido reducir la carga impositiva sobre las plusvalías
generadas por la revalorización de los bienes inmobiliarios en el
momento de su venta: los coeficientes de abatimiento y el coeficiente de
actualización. La desaparición del primero de estos coeficientes
reductores afecta de lleno a
las viviendas compradas antes de 1994. El segundo, singularmente a las adquiridas antes de 2008,
ya que es el último año en el que se revalorizó la vivienda y además se
registraron fuertes subidas del IPC. Con todo, si se vende más caro de
lo comprado en años posteriores, también se habría dado una corrección
que ahora se elimina.
Para ser mas claros tenemos que explicar como funciona este par de conceptos tributarios, ya que los coeficientes de actualización fueron la solución ideada por las
autoridades para evitar que las altas tasas de inflación que fueron
norma en España durante muchos años inhibieran la inversión inmobiliaria en nuestro pais.
Estos coeficientes reductores que se actualizan
anualmente en los Presupuestos del Estado fueron puestos en marcha para corregir el efecto de la
inflación sobre los precios inmobiliarios. La idea era que a la hora de
tributar se hiciera únicamente por la revalorización real del inmueble y
no por la subida total de su precio, muchas veces impulsado por la
inflación de la economía.
Por su parte, los coeficientes de abatimiento también operan reduciendo
la cuantía sobre la que se tributa, pero, al contrario que el de
actualización, no son tanto un factor de corrección como una iniciativa
de política fiscal orientada a estimular el ahorro a largo plazo, no
sólo en vivienda sino en todo tipo de activos.
En 2006 se decidió eliminarlo para las nuevas plusvalías que se
generaran a partir de entonces, pero se mantuvo un régimen transitorio
que permitía reducir las generadas hasta el 20 de enero de ese año por
los activos que ya existieran en el patrimonio del contribuyente desde
antes del 31 de diciembre de 1994. En el caso de las viviendas, la
reducción aplicable es del 11,1% por cada año que el activo haya estado
en el patrimonio del contribuyente siempre que ese periodo exceda los
dos años, de modo que si llevara tres, la reducción sería del 11,1%, si
llevara cuatro, del 22,2%, y así sucesivamente.
El efecto de esta "Reforma".
El efecto agregado de desactivar ambos dispositivos al
mismo tiempo “sería brutal”, según admite el secretario técnico del
Registro de Asesores Fiscales (REAF), Luis del Amo, y se traduciría en
diferencias de miles de euros entre la factura fiscal que se derivaría
de vender una vivienda el 31 de diciembre de 2014 o no cerrar esa
operación hasta el 1 de enero de 2015, en un ejemplo extremo. Con todo,
cabe recordar que este efecto opera para las viviendas compradas antes
de 1994.
De modo que para un mejor entendimiento vamos a hacer el siguiente ejercicio a modo de ejemplo.
Hagamos de cuenta que contamos con una vivienda de 90 metros cuadrados adquirida en 1990 al
precio medio que tenía el metro cuadrado en ese ejercicio (933 euros),
es decir, por unos 84.330 euros. Atendiendo al último dato oficial sobre
el precio del metro cuadrado ofrecido el pasado mes de mayo por el
Ministerio de Fomento (1.459 euros), esa vivienda tendría hoy un valor
de 130.590 euros, por lo que habría acumulado una revalorización en
estos 24 años de 46.260 euros.
Con la normativa actual en
la mano, esa plusvalía se vería reducida en primer lugar por el
coeficiente para ‘limpiar’ el efecto de la inflación sobre la
revalorización de esa vivienda, que según lo establecido en los
Presupuestos de 2014 es del 1,3299 para bienes adquiridos antes de 1994.
Además, al tratarse de un activo adquirido antes del 31 de diciembre de
1994, también se aplicaría el coeficiente de abatimiento, que según la
regla antes mencionada reduciría la cuantía gravable en un 22,22%.
Tras realizar estas dos operaciones, la plusvalía gravable en el IRPF se quedaría en 11.504,90 euros –poco más de una cuarta parte de la inicial- y la factura fiscal final derivada de la operación en 2.612,50 euros, tras aplicarle el tipo del 21% para las ganancias patrimoniales.
La cosa cambiaría diametralmente con la reforma fiscal
del Gobierno. Pongamos que esa vivienda se vende en enero de 2015, ya
con el nuevo escenario operativo. Las reducciones aplicadas en el caso
anterior desaparecerían y el contribuyente tendría que tributar por los 41.000 euros que se ha revalorizado su vivienda en el curso de los últimos 24 años. La factura fiscal ascendería en este caso a 8.900 euros,
6.525 euros más que en el marco tributario actual y cuatro veces más
que en el otro escenario, según refleja la calculadora diseñada por el
REAF para calcular este efecto fiscal.
“El efecto va a
ser muy apreciable”, confirma Santiago Díaz de Sarralde, profesor de
Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos, “especialmente en
el caso de los inmuebles adquiridos hace 25 años o más, cuya
revalorización estaría prácticamente exenta de tributación con el marco
actual por el efecto de los coeficientes de abatimiento y que van a
pasar a tributar por toda la plusvalía acumulada en estos años con la
reforma del Gobierno”.
En reflexión
Las autoridades gubernamentales han apelado a la
necesaria neutralidad del marco fiscal frente a las diferentes fórmulas
de ahorro que ofrece el mercado y a la simplificación del marco
tributario para defender este ajuste de fondo sobre la fiscalidad de la
vivienda. Es una de las pocas ideas que se ha tomado del informe de la
Comisión de Expertos.
Menos convencido con el
movimiento está el sector inmobiliario, que teme que la medida fuerce
una recaída de los precios en el mercado, ahora que parecían haber
tocado suelo, ante la certeza de que el coste fiscal de cerrar la venta
de un inmueble se va a incrementar sensiblemente a partir del próximo 1
de enero si prospera la reforma del Gobierno en los términos actuales.
Además, sacará al mercado vivienda usada y no nueva, que es la que urge
liberar a las inmobiliarias.
El asunto tiene también
una derivada socioeconómica importante, ya que impacta de lleno sobre el
valor real del activo sobre el que descansa el 79% de la riqueza de las
familias españolas, según subraya un informe reciente de la Fundación
de Estudios Financieros, a partir de los datos oficiales manejados por
el Banco de España.
El ajuste no va a variar esa
realidad estadística, salvo que desencadene un hundimiento de los
precios de la vivienda algo que parece poco probable, pero sí va a
reducir el colchón de seguridad que este activo supone para las
familias. En caso de verse obligadas a vender su vivienda, el beneficio
económico real que obtendrían de esa operación se vería
significativamente mermado por su coste fiscal.
Un
reciente informe de la OCDE asegura que los pensionistas españoles son,
sólo por detrás de los noruegos, los que están más asegurados de todos
los países desarrollados frente a una eventual situación de pobreza. La
razón no reside, evidentemente, en la cuantía de sus pensiones, sino en
la renta inducida que podrían obtener de la venta de sus propiedades
inmobiliarias en caso de necesidad. Tal vez el próximo informe no llegue
a las mismas conclusiones.
